Совет первый и основной – с первого дня начала ваших взаимоотношений с арендатором, четко и однозначно жестко поставьте вопрос оплаты за вашу квартиру. Что это означает на практике? Дело в том, что у вас с арендодателем самые простые из возможных взаимоотношений – а именно финансовые взаимоотношения. Сфера вашей ответственности - не нарушать условия договора аренды (другими словам не выселять раньше времени, если на то нет оснований прописанных в договоре), сфера ответственности арендатора – вовремя оплачивать вам за проживание (это упрощенное описание основных двух моментов, безусловно еще есть и другого вида ответственности и это все прописано в договоре).

Так вот, самая распространенная проблема случается тогда, когда собственник «начинает жалеть» арендатора и допускает первую задержку в оплате за проживание или коммунальные (подразумевается, что вы осознаете, свою обязанность контролировать этот процесс, если арендатор сам платит коммунальные платежи). Собственника можно понять, иногда с арендатором выстраиваются очень неплохие взаимоотношения, да и сложности бывают у всех – просто «по человечески» естественно хочется пойти на встречу. Но этого делать нельзя. И вот почему. Еще раз повторю – с самого первого дня, вы должны четко поставить вопрос, к такому то числу вы должны получить такую то сумму за вашу квартиру. В случае задержки на столько то дней (по договору), вы выселяете без обсуждения арендатора. Ниже я объясню необходимость этой позиции.

Простой пример из прошлого месяца, звонит нам собственник – работаем с ним давно. И клиент которого мы заселили тоже прожил не мало. Есть проблема, клиент задолжал за аренду за три месяца (в сумме) и долг за коммунальные за два месяца тоже висит. Как выяснилось, проблема накопилась уже за последние полгода. Ситуация в лучшую сторону не решается. Собственник сможет получить деньги, только через суд скорее всего – а обращаться туда (опять же из моего опыта) он не будет.

Я сам снимал квартиры, и снимал их не мало. И у меня были трудности финансовые, приходилось вертеться занимать, иногда продавать что то – иногда приходилось менять жилье на более простое. Я тоже через это прошел. Но все трудности арендатора не должны решаться за счет собственника. Потому что если вы допустили возникновении задолженности – и скорее всего ситуация ухудшиться, ведь арендатор уже знает, что при возникновении похожей ситуации вы пойдете на встречу. А если арендатор не смог решить свою проблему финансовую и найти деньги за один месяц проживания – или за один месяц оплаты коммунальных, то очевидно ему будет на много сложнее решить вопрос нарастания этого долга.

Второй и тоже основной момент – умейте считать свои деньги, раз решили заработать на сдачи квартиры. Да безусловно, есть понятие амортизации. И даже если в вашей квартире живут очень чистоплотные и ответственные арендаторы, все равно происходит износ. Особенно четко это проявляется, когда на ремонте (а также технике и в первую очередь сантехнике) экономили. Этот пункт о том, что если вы решили сдать квартиру к примеру за 17 000р, но она по каким то причинам не сдается уже четыре месяца – и при этом вам предлагают снять ее за 15 000р, просто возьмите ручку и листок и считайте. Прошло четыре месяца и ваши убытки составили уже от 10-16 тысяч, если у вас небольшие коммунальные платежи. Считаем вместе – вариант первый, квартира простояла четыре месяца вы получили убыток 13 тыщ (по скромному за коммунальные), а потом все же нашли арендатора кто прожил полгода за 17 000р на чем вы и настаивали – в итоге у вас 102-13=89 тыщ прибыли (условно, ведь вы должны заплатить еще НДФЛ). А если бы вы сразу уступили бы и сдали квартиру за 15 000р, то заработали бы 150 тыщ за десять месяцев. Я это пишу лишь к тому – что у нас не мало «рыбаков» среди собственников. Фраза «я не спешу, пусть рыбка ловится» мы слышим весьма часто. Квартира простояла год пустой – это не такая уж и редкость. Ну а полгода простоя, и тем более.

Третий и также важный момент – вы решили сдать квартиру и на этом заработать? Очень хорошо, но будьте готовы к разным вариантам. Арендатор может кинуть вас на деньги, и не заплатить за последний месяц коммунальных (хм, а может именно поэтому многие и просят залог?), арендатор может пропасть – если нанес ущерб и хочет уйти от ответственности (хм, а может именно поэтому многие и просят залог?) и прочие и прочие варианты. Еще раз коснусь – у вас будет в том числе естественный износ, который вы скорее всего захотите повесить на арендатора – но так делать не надо. Все постепенно ломается. изнашивается – особенно если изначально на этом сэкономили. Вы должны из своей прибыли просто откладывать на амортизацию. Если вы не готовы к выше описанному, если вы трясетесь за свою супер квартиру, если вы не готовы решать возможные проблемы с арендаторами - еще раз подумайте стоит ли вам сдавать вашу квартиру или нет.

Четвертый совет и заключительный – надо осознавать, что нереально понять по человеку будут у вас с ним проблемы или нет. Безусловно вы сможете отсеять часть клиентов, которые вас насторожат. Но из тех, кто будет выглядеть очень хорошо, вести себя очень хорошо, работать на высокооплачиваемых должностях – все равно найдутся люди, которые сделают вам проблемы. Сюда же можно отнести вопрос наличие детей или животных у арендатора (да вот такое жесткое или). И тут тоже не угадаешь. Как правило с животными пускают те, кто сам очень их любит – остальные отказываются и делают это обоснованно. Дети (маленькие) как правило рисуют на обоях, и наносят прочий (не очень большой) ущерб квартир – и мое мнение, это не так страшно. Проблема вся в том, что многие арендаторы либо отказываются исправлять причинные убытки самостоятельно, либо в одностороннем порядке решают сами «сколько это стоит». Залог в таком случае более чем оправдан. Иначе скорее всего вы услышите что то типо этого «да тут работы на один час, вот вам две тысячи и забыли».